Problemi s izgradnjom hotela: Uložio 12 mil.kn u gradsku imovinu, a Grad ga ovršio za 1,1 mil.kn

Bivši profesionalni vojnik Marko Kadija već dvije i pol godine pokušava otvoriti butique hotel na, kako kaže, ponos gradu Zadru, no zbog problema s gradskom upravom koja ga je u nekoliko navrata ovršila zbog neplaćanja najma tijekom pandemije, odnosno perioda u kojem gotovo nitko nije mogao raditi, kao i nemogućnosti dogovora oko aneks ugovora potrebnog za završetak radova, cijela priča postala je bizarna.

“Ne mislim odustati, na to nisam navikao. Ali ne mislim ni glavom lupati o zid. Moja je želja i dalje na Muraju otvoriti hotel na ponos ovome gradu. No, za ovakav projekt potrebna je suradnja s gradskom upravom, a ona je, po mome mišljenju, jako spora i neučinkovita. Ugovorom su mi postavljeni jasni uvjeti koji, međutim, u stvarnosti nisu provedivi. Grad Zadra odugovlači s donošenjem odluka, a vrijeme ide, i novac ide… U takvim okolnostima logično razmišljate da od svega dignete ruke”, kazao je Marko Kadija, vlasnik tvrtke Red White Blue iz Turnja, koja je početkom 2020. od Grada Zadra dobila u zakup dva kata zgrade bivše ”predvojničke” u Barakovićevoj ulici da u njoj otvori heritage boutique hotel s najmanje četiri zvjezdice, piše zadarski.hr.

Kadija je proveo 21 godinu kao profesionalni vojnik, uključujući i tri godine u Domovinskom ratu. Stekao je čin satnika te obnašao dužnost pukovnika u Centru za obuku kadeta u Zagrebu, a nacionalnu sigurnost magistrirao je na Fakultetu političkih znanosti u Zagrebu.

Ugovor o zakupu potpisan je na rok od pet godina, dvije i pol godine su već prošle, a Kadija je, izgleda, od hotela na ponos Zadru dalji nego što je bio nakon potpisivanja ugovora. Štoviše, od travnja do početka srpnja, Grad Zadar je u tri navrata ovršio račun njegove tvrtke za gotovo 940 tisuća kuna na ime neplaćenog najma, a prije toga mu je naplatio i jamčevinu u iznosu od 180 tisuća. Ukupno 1.130.000 kuna skinuto je s računa Kadijine tvrtke samo za ovrhe, a otvaranje hotela nije ni na vidiku. Naprotiv, tek bi trebao podnijeti zahtjev za građevinskom dozvolom, ako za nju dobije potrebnu suglasnost Grada Zadra.

Prije nekoliko je dana u prizemlju spomenute zgrade otvorio kafić kako bi barem donekle ublažio gubitke koje trpi već godinama te kako ne bi završio u stečaju. Ono što od grada traži, kaže, je suglasnost za izmjenu ugovornih uvjeta koju je zatražio još prije dvije i pol godine.

“Održali smo nekoliko sastanaka, na nekima je bio i gradonačelnik osobno. Ne mogu reći da nisu bili kooperativni, ali nakon sastanka se tjednima i mjesecima ništa ne bi događalo. Dogovoreno se ne bi provodilo. Onda je došla pandemija, pa uređenje šetnice na Muraju, pa izbori… Radove nismo mogli pokrenuti jer nikako nismo mogli pronaći odgovarajući pravni okvir za izgradnju hotela. Nažalost, stanje je još uvijek tako da zahtjev za građevinskom dozvolom nismo podnijeli jer ga ne možemo podnijeti bez suglasnosti Grada na projekt koju smo zatražili više puta, a posljednji put u studenom 2021. No nikakav odgovor nismo dobili”, govori Kadija za zadarski.hr.

A što se zapravo dogodilo?

Grad Zadar je dvije etaže zgrade s 382 kvadrata dao u zakup za heritage boutique hotel s najmanje četiri zvjezdice. Kategorizacija takvih objekata nalaže da sobe moraju imati površinu od minimalno 22 kvadrata, a etaže spojene stubištem. Kadija je u zakupljenoj zgradi zatekao 17 prostorija površine od 8 do 21 kvadrata. Nijedna nije odgovarala minimalnim uvjetima za traženu kategorizaciju. Kako bi to mogao ostvariti, njegovi projektanti predlažu rekonstrukciju objekta te izgradnju aneksa sa stražnje strane zgrade. Rekonstrukcijom bi umjesto 17 dobio 12 soba potrebne veličine, a u aneksu bi smjestio vertikalno stubište te hodnike za dolazak do soba na prvom i drugom katu, što je pravni uvjet za kategoriju hotel četiri zvjezdice.

Aneks bi imao prizemlje (u razini Atrija) i dva kata, ukupne površine 85 kvadrata, plus dva hodnika od po 15 kvadrata, sveukupno 115 kvadrata. Kadija je predložio da se aneks podigne na parceli u dvorištu zgrade hotela koja je također u vlasništvu Grad Zadra.

Međutim, da bi postojeća zgrada uopće mogla prenamijeniti u hotel, potrebna je građevinska dozvola, a ona se može izdati samo za rekonstrukciju cijele zgrade. Osim toga, za izgradnju aneksa na gradskom zemljištem potrebno je pravo građenja, a pravo građenja i ugovor o zakupu nisu iste pravne kategorije. Drugim riječima, potrebno je pronaći novo zajedničko rješenje ako Grad Zadar na tom mjestu i dalje želi hotel s četiri zvjezdice. Ako ne želi, kaže Kadija, neka angažiraju građevinskog vještaka koji će procijeniti moja ulaganja za objekt i za Atrij. Naime, kako se građevinska dozvola ne može izdati za dva kata, nego samo za cijelu zgradu, Kadija je 2020. kupio tvrtku Ipse u čijem je dugogodišnjem zakupu od Grada Zadra bio Atrij. Samo ta investicija bila je teška nekoliko stotina tisuća eura…

“Što se nas tiče, smatramo da sklopljeni ugovor s Gradom Zadrom o zakupu nije konzumiran jer Grad nije izvršio svoje obveze prema nama. U ugovoru postoje dvije strane i mi smo svoje spremni izvršiti, ali ne možemo ako nam Grad Zadar to ne dozvoljava. Po takvim uvjetima nijedna investitor na našem mjestu ne bi mogao napraviti hotel. Zato i kažem, ili nam dajte pravo građenja na neizgrađenom dijelu čestice zgrade da možemo dobiti građevinsku dozvolu i tako realizirati projekt hotela ili nam priznajte ulaganja i raskinite ugovor. Sve je bolje, nego da se ništa ne rješava”, govori Kadija.

Grad Zadar: Kadija je prije sklapanja ugovora mogao znati odgovarali li zgrada uvjetima natječaja

Na jednom od sastanaka u gradskoj upravi, bivša zamjenica Tomislava Korone, pročelnika za gradsku imovinu, Ružica Vrdoljak, nije prihvatila Kadijino opravdanje da su problemi s prenamjenom i prilagodbom zgrade u hotel nisu mogli uočiti prije potpisivanja ugovora o zakupu. Tijekom javnog natječaja i cijelo vrijeme prije sklapanja ugovora o zakupu svima je bio omogućen razgled nekretnine te je Kadija mogao i trebao svakako prije sklapanja ugovora o zakupu pokušati utvrditi da li predmetna nekretnina ispunjava uvjete za natječaj te je li u mogućnosti utvrditi takvom traženju, te da se Grad Zadar dužan pridržavati odredbi objavljenog javnog natječaja o sklopljenog govora o zakupu.

Krešimir Karamarko, pročelnik Ureda za unutrašnju reviziju, je pak kao rješenje predložio mogućnost da Grad Zadar izda suglasnost zakupniku/investitoru za ishođenje građevinske dozvole za adaptaciju zgrade i njene prenamijene u hotel, u kojoj će se točno specificirati radovi i troškovi koje Grad Zadar dozvoljava izvesti, po kojoj cijeni, način podmirenja i troškove adaptacije. U takvu suglasnost bi, smatra Karamarko, svakako trebalo unijeti da ti radovi i novoizgrađeni dio građevine predstavlja vlasništvo Grada Zadra na koje zakupnik ne polaže nikakvo stvarno pravo te osmisliti modalitet na koji način zakupniku priznati ulaganje u taj dio prostora.

Kao odgovor na takav stav Grad Zadra, Kadija se poziva na – Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i Zakon o obveznim odnosima,

“Temeljem Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora zakupac ima određena prava u slučaju da mu nije predan u zakup prostor utvrđen ugovorom. U konkretnom slučaju bi prostor utvrđen ugovorom bio onaj koji je podoban da se od njega napravi hotel zvjezdice. Naime, namjena zakupa bitan je sastojak ugovora te činjenica da je u zakup dan prostor koji nije podoban za tu namjenu pada na teret zakupodavca, a ne zakupca zbog toga što je davanje prostora u zakup obveza ovog prvog, a ne drugog. Osim toga postoji opće načelo obveznog prava o dvostranom ispunjenju obveza po kojem nitko nije dužan ispuniti obvezu ukoliko ga nije ispunila druga strana”, kaže Marko Kadija za zadarski.hr.