Sjeverna strana Pulskog zaljeva ovih je dana ponovno veliko gradilište jer je nakon ljetne pauze krenula gradnja novog luksuznog hotela na lokaciji Sv. Katarina-Monumenti. Nakon što je tvrtka Kermas Istra poduzetnika Danka Končara prije ljeta otvorila prve vezove marine Polesana, prve realizirane faze velikog nautičko-turističkog projekta Katarina-Monumenti, sada je u punom zamahu gradnja hotela koji bi po najavi investitora trebao biti završen do kraja 2023. godine, a prve bi turiste trebao primiti na početku turističke sezone 2024.

Gradnja ovog ekskluzivnog hotela samo je dio velikog investicijskog ciklusa koji bi trebao potpuno promijeniti sliku istarske obale na potezu od Pule pa do dvadesetak kilometara udaljene Barbarige. Nova turistička infrastruktura koju planira sagraditi Končar kroz svoje turističke tvrtke osim hotela u Pulskom zaljevu, uključuje hotel, glamping kamp te golf igralište na potezu Barbariga-Dragonera, ali i veliki servisni pogon te 1000 novih tzv. “suhih vezova” na prostoru starog kamenoloma u Pulskom zaljevu. No kako je to već uobičajeno u Hrvatskoj, za realizaciju ovih projekata potrebno je puno pregovaranja s lokalnim i državnim vlastima, zbog čega je projekt Barbariga-Dragonera “na čekanju” već više od deset godina.

Projekt sv. katarina-monumenti sastoji se od tri faze. U prvoj je izgrađena marina Polesana, u drugoj se gradi hotel, a u trećoj drugi dio marine. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO, Kermas

I dok se projekt u Pulskom zaljevu, usprkos svim problemima, razvija te je izvjesno da će do kraja 2023. biti završen i drugi dio nautičko-turističkog kompleksa, u obližnjoj Barbarigi Končar ima puno više problema koji već godinama onemogućavaju razvoj velikog projekta koji bi tom dijelu istarske obale donio toliko potrebne turističke sadržaje, poput glamping kampa ili golf terena i golf akademije. Barbariga je malo mjesto u sastavu grada Vodnjana i baš u toj činjenici leži i najveći problem za razvoj cijelog projekta službenog naziva Porto Mariccio-Dragonera. Riječ je o projektu koji se nalazi na zemljištu koje je Končar kupio od Hypo Banke još 2010. i od tada do danas se zbog problema s prostornim planovima projekt nije pokrenuo. Tek nedavno su počeli radovi na izgradnji golf igrališta s devet rupa, s golf kućom i pratećim sadržajima, odnosno golf akademije, dok je krajnji cilj izgradnja golf igrališta s 18 rupa s pratećim smještajnim kapacitetima u vilama, a konačno i hotelom. Probleme s kojima se investitor susreo otkriva Barbara Peruško:

“Danko Končar je 2010. kupio ovo područje s važećim provedbenim planovima (DPU-vima) kako bi odmah započeo svoj prvi projekt u Istri na 344.115 hektara zemljišta, na atraktivnoj lokaciji uz more u Barbarigi. Važeći provedbeni planovi sadržavali su zastarjeli koncept masovnog turizma, pa se sukladno zahtjevima iz prostornog plana iste godine pokrenula izrada UPU-a na temelju odabranih idejnih rješenja razvoja turističkog naselja i golf igrališta Porto Mariccio i turističkog naselja Dragonera koji su iznjedrili nakon provedbe međunarodnog natječaja među renomiranim svjetskim projektantskim uredima. Šok je nastupio nakon očitovanja Konzervatorskog ureda u Puli kojim se, bez ikakvih novih istražnih radova, zahtijevalo da se veliki dio područja, odnosno više od 22 hektara, umjesto turizma prenamjeni u područje javne i društvene namjene kao arheološki park.”

Danko Končar kaže da je posebno ponosan na projekt izgradnje najveće suhe marine i servisnog centra na Jadranu. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO

Barbara Peruško dalje navodi da je takvo mišljenje blokiralo daljnji razvoj projekta i stopiralo izradu novih planova, a važeći su postali neprimjenjivi. Grad Vodnjan je 2012. izmijenio svoje planove i zemljišta koja je Končar kupio velikim dijelom prenamijenio u društvenu namjenu, istovremeno Ministarstvo kulture je cjelokupno zemljište stavilo pod preventivnu zaštitu, a potom i trajnu, ali postupak zamjene zemljišta kako bi se omogućilo da se projekt ipak nastavi s određenim redizajnom, nadležna tijela nisu provodila, već su se nadležnosti prebacivala s jednog ureda na drugi.

Usprkos svemu Končar od projekta nije odustao, pa se pokušala ishoditi dozvola makar za jedan mali dio, a to se i dogodilo 2013. s lokacijskom dozvolom. Tako se umjesto realizacije golf igrališta s 18+9 rupa, Championship Golf Course s potpisom svjetski poznatog igrača i golf dizajnera, 2018. ishodila građevinska dozvola samo za golf igralište s devet kratkih staza i s golf akademijom. Međutim, Kermas Istra je kontinuirano zahtijevao od Grada Vodnjana da se nastavi s izradom cjelovitog UPU-a kako bi se na zamjenskom zemljištu ipak nastavio razvoj golf igrališta s 18 rupa, kao i od Ministarstva kulture da preispita svoju odluku o prenamjeni 22 hektara u arheološki park koji bi država trebala izvlastiti i realizirati. Odgovor je uslijedio kada je Grad Vodnjan krajem 2018. izmijenio svoj prostorni plan kojim je vratilo turističku namjenu uz i dalje ista ograničenja gradnje. Barbara Peruško dalje objašnjava tijek zbivanja:

“Smatrali smo da je s deblokadom područja koja je trajala devet godina napokon došao kraj, pogotovo kada smo ponovno pokrenuli izradu urbanističkog plana koji bi omogućio stvarno pokretane projekta, međutim to je bilo vrijeme pred kraj bivše IDS-ove vlasti, kada je novi gradonačelnik Vodnjana postao nezavisni Edi Pastrovicchio, a on je sa svojom listom dobio i većinu u Gradskom vijeću.”

Voditeljica projekata Sv. Katarina-Monumenti i u Barbarigi je Barbara Peruško iz tvrtke Coin Inženjering. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO

Usprkos čestim upitima i molbama Barbare Peruško koja za Končara vodi ovaj projekt, Pastrovicchio u godinu i pol svog mandata nije nastavio izradu urbanističkog plana o kojem ovisi nastavak cijelog projekta na prostoru Porto Mariccia. Dok se čeka ta promjena, Končar je krenuo u gradnju prve faze za koju ima građevinsku dozvolu, odnosno izgradnju golf igrališta s devet rupa s pripadajućim uslužnim i smještajnim kapacitetima. Kada bi se jednoga dana dobile sve potrebne dozvole i odobrenja od konzervatora jer je riječ o području s velikim brojem arheoloških nalazišta, onda bi cijeli projekt sadržavao planom dopušten broj novih kreveta, glamping kamp i golf akademiju s devet rupa i potpuno novo, profesionalno golf igralište s 18 rupa, a to znači da bi jednoga dana na području Porto Mariccia i Dragonere neki budući turisti mogli igrati golf s pogledom na Brijune na čak 27 rupa, što bi predstavljalo veliki iskorak za ovaj dio Istre koji se trenutno ne može pohvaliti s takvom turističkom ponudom. No da bi se to dogodilo, potrebna je bolja suradnja s lokalnim vlastima koje do sada na ovom projektu nije bilo.

S druge strane, pozitivno je što se veliki projekt nasuprot brodogradilišta Uljanik i pulske Arene napokon pokrenuo te je trenutno u tijeku gradnja druge faze projekta nautičko-turističkog kompleksa Sv. Katarina-Monumenti. Naime, veliki dio Pulskog zaljeva donedavno je bio vojno područje, a njegovom demilitarizacijom otvoren je cijeli spektar potencijala koje grad do sada nije mogao istražiti. Zona zahvata ovog projekta prostire se duž obalnog područja sjevernog dijela Pulskog zaljeva, unutar zaštićenog obalnog područja mora i dio je lokacije razvojnog programa Brijuni Rivijera pod nazivom „Otok Sv. Katarina i Monumenti“. Područje je to od posebnog interesa za Republiku Hrvatsku, a njegove osnovne značajke očituju se u nužnosti redefiniranja vojnog područja u područje civilne namjene, uz plansko opredjeljenje za nautički i turistički razvoj te uspostavu novih gradskih funkcija.

Končar je sa svojom tvrtkom koncesiju za ovo područje dobio 2012. na rok od 50 godina. Nakon puno zavrzlama, ovog je proljeća napokon završena i otvorena prva faza projekta Marina Polesana s oko 300 vezova, a sada je krenula realizacija druge faze – gradnja luksuznog hotela na poluotoku Monumenti. Budući hotel gradi se na lokaciji preko puta otoka Sv. Katarina i sastojat će se od tri objekta, od kojih će jedan biti u potpunosti novoizgrađen, dok će se ostala dva dobiti uređenjem dviju nekadašnjih vojarni koje se nalaze na tom prostoru. Hotel bi prema planu trebao biti izgrađen do kraja 2023., a gradi se na prostoru kompleksa vojarni izgrađenih za potrebe austrougarskog obrambenog sustava grada Pule koji se kroz povijest mijenjao, nadograđivao i na koncu i propadao. Naime, obaveza koncesionara po ugovoru o koncesiji je i izgradnja hotela koji je izvan lučkog područja, ali je u pomorskom dobru. Gradi se hotel kojim će 50 godina upravljati Kermas Istra, a nakon isteka tog roka on će prijeći u vlasništvo Republike Hrvatske. Voditeljica projekta Sv. Katarina-Monumenti i projekta u Barbarigi je Barbara Peruško iz tvrtke Coin Inženjering koja nam je prilikom posjete gradilištu novog hotela otkrila da su upravo u tijeku najkompleksniji radovi:

“Radi se o iskopu u središnjem dijelu budućeg hotelskog kompleksa dubine veće od šest metara, nakon čega je izvršena zaštita građevne jame te započeta izgradnja garaže koja će povezivati postojeće zgrade s budućom. U postojećoj glavnoj ulaznoj zgradi hotelskog kompleksa nalazit će se 60 posto planiranih kreveta, dok će ostatak smještajnih kapaciteta biti smješten u novoj zgradi koja će tek biti izgrađena na mjestu zgrade koja je morala biti srušena. Taj objekt gradit će se ispod razine mora i u njegovu podnožju nalazit će se bazen koji će tijekom ljeta biti otvoren.”

Budući hotel gradi se na lokaciji preko puta otoka Sv. Katarina i sastojat će se od tri objekta, a s njime će 50 godina upravljati Kermas Istra. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO, Kermas

Barbara Peruško je napomenula i da je projekt gradnje hotela zapravo prvi objekt u Hrvatskoj koji se iz vojnog prenamijenio u gospodarski objekt te je otkrila da će glavna hotelska zgrada imati recepciju i 58 soba od 33 kvadrata. Potpuno nova hotelska zgrada bit će dvostruko veća od glavne hotelske zgrade i imat će 6200 kvadrata. No imat će manje smještajnih jedinica – njih 40. Kvadratura tih soba bit će 40 kvadrata, a tu će biti i 10 apartmana od 70 do 120 kvadrata. Osim smještajnog dijela, imat će i glavni javni sadržaj, odnosno spa i wellness zonu te bazen koji će biti zatvorenog i otvorenog tipa, ovisno o godišnjem dobu. U prizemlju će biti restoran sa 100 sjedećih mjesta, a ta će zgrada imati prizemlje i još tri etaže, s time da će imati suteren i garažu. Dakle, zajedno će biti šest etaža.

Treća zgrada, u kojoj je nekada bila transformatorska stanica za opskrbu podmornica, namijenjena je za veliki kongresni centar koji će imati 550 kvadrata, a kat ispod njega je predviđen za trgovine i uredski prostor za upravu. Barbara Peruško kaže da je predviđeni rok za završetak gradnje po koncesijskom ugovoru kraj 2023. i da bi se on po ovom tempu gradnje trebao ispoštovati, dok bi prvi gosti u hotel trebali ući na proljeće 2024. Otvorenjem hotela završila bi druga od tri faze izgradnje kompleksa Sv. Katarina-Monumenti te bi se nakon toga krenulo u treću, vjerojatno i najkompleksniju fazu koja uključuje izgradnju Luke 2, odnosno drugog kraka marine te izgradnju servisnog hangara i suhih vezova na prostoru velikog kamenoloma.

Zanimljivo je da je ta faza u čekanju i zbog problema sa stanarima u jednoj trošnoj kući koja se nalazi odmah kraj kamenoloma, a s kojom Državno odvjetništvo već godinama vodi spor koji je po posljednjim informacijama koje smo dobili od Barbare Peruško nedavno i okončan pravomoćnom presudom. Upravo je prostor kamenoloma na kojem bi trebalo biti do 1000 “suhih vezova” jedan od glavnih razloga zašto se Končar i odlučio za ovu investiciju. Končar je za Nacional izjavio da će to biti najveća “suha” marina na Jadranu te da će uz nju u Luci 2 biti i servisni centar:

“To će biti srce ovog cijelog projekta. Najveća marina takvog tipa na Jadranu i servisni centar u kojem će se vršiti popravci jedrilica i jahti različitih veličina. Žao mi je što sve skupa toliko traje, ali sam siguran da ćemo nakon što završimo hotel, brzo krenuti i s realizacijom ove treće faze našeg projekta u Puli.”

Danko Končar u marini Polesana koja je otvorena ovoga proljeća. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO

Končar je otkrio i da će ukupna vrijednost cjelokupnog projekta Sv. Katarina-Monumenti nadmašiti prvotno predviđenih 60 milijuna eura te će vjerojatno biti bliže 100 milijuna eura, ali i ističe da radovi još nisu krenuli na velikom dijelu državnog zemljišta jer je nakon potpisivanja koncesije došlo do promjena koje su onemogućile nastavak realizacije projekta u tom dijelu. O čemu se točno radi pokušala je objasniti Barbara Peruško, koja navodi da za predmetnu zonu još uvijek nije potpisan ugovor o pravu građenja, čeka se država, a riječ je o dijelu sa starim ruševnim zgradama u vlasništvu države i Grada Pule koje se urušavaju i prijete prolaznicima, koje je nakon natječaja za dodjelu zemljišta proglašeno kulturnim dobrom, čime se zakomplicirao daljnji postupak koji je prethodno bio propisan u natječaju.

Nažalost, ovo područje degradira i ograničava razvoj i željene kategorije ove lokacije i svakim danom predstavlja sve veći teret. Iako u tom dijelu još postoje problemi s državom, kada je u pitanju dio projekta koji se tiče Sv. Katarine-Monumenti i Barbara Peruško i Končar kažu da se ne mogu pretjerano požaliti na odnos države i Grada Pule prema njima. Tvrde da je bilo nekih problema s konzervatorima, ali ništa što se nije moglo uz malo više uloženog truda riješiti. Naravno, kao i uvijek problem je veliki broj zahtjeva i odobrenja koji često završe na stolu nekog činovnika koji uopće nije upoznat sa stanjem na terenu pa se onda dragocjeno vrijeme nepotrebno gubi na razne dozvole, ali Barbara Peruško kaže da su od Grada Pule i za vrijeme bivšeg gradonačelnika Borisa Miletića i aktualnog Filipa Zoričića, imali potpunu podršku u realizaciji ovog projekta koji bi zauvijek mogao promijeniti priobalnu vizuru najvećeg istarskog grada.

Projekt službenog naziva Porto Mariccio-Dragonera nalazi se u blizini Barbarige, a na njemu bi kada bude završen, trebalo biti profesionalno golf igralište. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO, Kermas

PROMO