U Zagrebu se već nekoliko godina odvija pravi stambeni boom koji nije poremetio ni potres koji je zadesio glavni grad prije dvije godine, ni pandemija koronavirusa, a ni najnovija rusko-ukrajinska kriza koja snažno utječe na porast cijena energenata i na sveopću inflaciju. U gradu je aktivno nekoliko velikih gradilišta na kojima ne niču samo stanovi, već cijeli novi, mali kvartovi sa stambeno-poslovnim kompleksima, a konstantno traje gradnja i na više desetaka manjih, pojedinačnih gradilišta. Stanovi se u pravilu prodaju i prije dovršetka gradnje zgrada, a čim se jedna zgrada dovrši, kreće gradnja nove zgrade ili kompleksa, na nekoj drugoj lokaciji.

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i direktor agencije Kastel Nekretnine, kaže da se godišnje u Zagrebu izda građevinskih dozvola za oko 4000 stanova. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO

Prema podacima Porezne uprave, od početka 2015. do kraja 2021. godine u Zagrebu je prodan 58.441 stan. Najmanje stanova, njih 5440, prodano je 2015., dok je najviše stanova, njih 11.430, prodano 2018. Ukupna prodaja stanova u centru Zagreba nakon potresa pala je za 43 posto te je 2020. u tom dijelu grada prodano samo 650 stanova u odnosu na 2019., kada ih je prodano 1144. Prema podacima Burze nekretnina, u 2021. dolazi do povećanja broja prodaje stanova u centru, kada ih je prodano 1074. S obzirom na to da su 2020. u Zagrebu prodana 8464 stana, a 2021. njih 9387, razvidno je da postoji ogromna potražnja za novogradnjom, da se u Zagrebu puno gradi, ali stanova nikada dosta jer se sve što se izgradi odmah i proda, često još i prije dovršetka gradnje.

Dio potpuno nove zone u kvartu Špansko Sjever, na lokaciji nedaleko od City Centra One i Z Centra, gdje je nove zgrade izgradila i tvrtka GIP Pionir. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO

GIP Pionir, Mešić com i Alfastan grupa neke su od najvećih građevinskih tvrtki koje godišnje izgrade stotine stanova u Zagrebu. Jedna od najpoznatijih i najvećih građevinskih tvrtki poznata i po izgradnji novih mini kvartova je VMD Grupa. VMD kvart Strojarska, Centar Maksimir, Blok Bužanova i Kvart Heinezlova-Darwinova samo su neki od njihovih recentnih projekata i svi su rasprodani.

Prema podacima koje su dostavili za Business&Banking, VMD GRUPA d.o.o. trenutno preko tvrtki VMD Standard i VMD Model dovršava cca 300 stanova na dvije lokacije. U njihovom najnovijem kvartu Heinzelova-Darwinova ukupno se nalazi čak 400 stanova.

“Dvjesto stanova već je predano vlasnicima, a gradi se još 200 stanova koji će biti gotovi u prvom tromjesečju sljedeće godine”, kažu iz VMD Grupe. Cijena stanova bila je od 2600 do 3100 eura po četvornom metru. Na pitanje tko su najčešći kupci stanova, da li hrvatski ili strani državljani, privatne osobe ili poduzeća, kažu da su to u najvećoj mjeri uglavnom hrvatski državljani. Većina tih stanova barem dijelom se financira kreditom. VMD Grupa već ima u planu i razvoj novih projekata.

Od početka 2015. do kraja 2021. godine u Zagrebu je prodan 58.441 stan. Samo prošle godine prodano je njih 9387

U Zagrebu se godišnje izgradi do tri tisuće novih stanova, no to nije ni blizu nekretninskog biznisa iz zlatne ere 2000-ih, kada je samo 2007. u Hrvatskoj zabilježena prodaja 66.787 stanova, dok je u 2021. to iznosilo 26.954. Gotovo trećina svih tih transakcija odnosila se na grad Zagreb. S tim se slaže i Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i direktor agencije Kastel Nekretnine, specijalizirane za prodaju i najam nekretnina.

“Pa ne bismo rekli da se u Zagrebu puno gradi. U Zagrebu i Hrvatskoj se gradi više nego što se je gradilo proteklih godina, ali to je daleko od aktivnosti iz 80-ih godina prošlog stoljeća ili recimo početka 2000-ih. U 2021. je u odnosu na 2020. izdano 12 posto više građevinskih dozvola za stambene nekretnine. S time da treba uzeti u obzir to da smo imali potpuni lockdown u prvoj polovici 2020., kao i potres koji su bitno utjecali na tržište. Na godišnjoj se razini u Zagrebu izda građevinskih dozvoli za izgradnju približno četiri tisuće stambenih jedinica”, naglasio je za Business&Banking.

U prvoj fazi projekta ‘Gradišćanska’ tvrtka Sigma izgradila je 154 stana, a započela je i priprema za drugu fazu projekta. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO

Očekuje li Ranilović da će se broj od tri tisuće novoizgrađenih stanova u Zagrebu u narednom razdoblju povećati?

“Puno čimbenika će utjecati na stanogradnju. U Zagrebu je već zaista teško naći kvalitetna zemljišta za stambene projekte. Ako ih pronađete, cijena m2 zemljišta raste brže od stambenog kvadrata, pa je vrlo teško donijeti odluku i preplatiti zemlju i tako ugroziti cijeli projekt. Iskusniji investitori, odnosno developeri su vrlo odgovorni i ne žele ulaziti u rizične situacije tako da moraju izvlačiti projekt nerealno visokom prodajnom cijenom m2. S druge strane postoje i oni noviji i neiskusniji koji prihvaćaju sve cijene i toplo se nadaju da će cijene i dalje rasti i pokriti njihov trošak. Uz cijenu zemljišta poskupjela je gradnja u cjelini, materijali i radna snaga. Ne vjerujem da se broj novosagrađenih stanova može bitno povećati osim ako ne bi došlo do većih investicija države ili gradova”, odgovorio je Ranilović.

Kriza na tržištu nekretnina je započela 2008. i trajala je u Hrvatskoj vrlo dugo. Tržište se tek počelo oporavljati 2015., kad se je prvi put povećao broj transakcija nakon sedam godina uzastopnog pada. Tada je počela rasti i cijena nekretninama. Prema statistikama Burze nekretnina, godišnji rast tražene cijene za stanove iznosi devet posto, a godišnji rast njihove realizirane cijene iznosi sedam posto. U 2021. prosječna postignuta cijena stanova u Zagrebu je iznosila 1847 eura, a na obali 2047 eura. Na povećanu gradnju, a time i na povećanje cijena stanova sigurno su utjecale i državne subvencije APN, program subvencioniranja stambenih kredita koji je uveden 2017.

‘Teško je naći kvalitetna zemljišta za stambene projekte. Ako se nađu, cijena m2 zemljišta raste brže od stambenog kvadrata’

“Treba napomenuti da tražena cijena za nekretnine raste bitno više nego što raste njihova realizirana cijena, što ukazuje još uvijek na nerealne zahtjeve prodavatelja. Ali ipak ćemo se svi složiti da cijena stambenih predvođena novogradnjom raste sedam godina zaredom. Potražnja je svakako pokretač tržišta. Ima više razloga za povećanu potražnju za stambenim nekretninama u Hrvatskoj. Prvi razlozi su oni globalni. To je prije svega niska kamatna stopa na kredite, a istovremeno minimalna, nulta ili čak negativna stopa na depozite u bankama. Ali istovremeno i rast stope inflacije. Što se tiče Hrvatske, razlozi su povećan rast interesa za takozvanim kućama za odmor (second home) u priobalju, gdje je gotovo svaki četvrti kupac nekretnine stranac. Dodatno su na tržište utjecale i državne subvencije na kredite koje bi svaki put kada bi bile objavljene dodatno povećale potražnju. Potres u Zagrebu i Banovini je potražnju i interes posebno usmjerio na nove ili novije nekretnine. Sve je to rezultiralo i porastom broja transakcija i još većim porastom cijena. Posebno je eksplodirala cijena novogradnje, a prosječeno uzimajući u obzir sve cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj rastu sedam posto godišnje”, pojasnio je Ranilović.

Danas je povećan interes za novosagrađene stanove, za starije stanove koji su građeni po svim protupotresnim uzusima, ali i za onima pri čijoj su izgradnji postojali kvalitetni urbanistički planovi. No mogu li si mladi ljudi priuštiti ovakve stanove unatoč programu subvencioniranih stambenih kredita? Nerijetko se događa da APN koriste generacije koje su bliže dobnoj granici od 45 godina, nego oni u dvadesetim ili ranim tridesetim godinama.

Kvart Heinzelova-Darwinova novi je atraktivan projekt VMD Grupe koji će imati ukupno 400 stanova, a 200 je već prodano. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO

“Stambeni fond nam je neodržavan i vrlo teško je naći kvalitetne stanove koji odgovaraju sadašnjim potrebama. U kakvom su nam stanju nekretnine najbolje je pokazao potres koji je dodatno smanjio interes za stanovima u starim zgradama. Interes se je okrenuo, osim novogradnji, i stanovima u naseljima izgrađenim 70-ih i 80-ih godina prošlog stoljeća, koji su izgrađeni protupotresno, odnosno po pojačanim kriterijima o stabilnosti zgrada. Interes se je okrenuo i prema stanovima u dobro isplaniranim naseljima, u naseljima s kvalitetnim urbanističkim rješenjima i svom potrebnom infrastrukturom. Takva su naselja prepuna parkova, dućana, vrtića, škola i dobro su prometno povezana. Zgodan je primjer za to Novi Zagreb koji je vrlo kvalitetno isplaniran i u kojem se isto osjeti povećan interes. Mladim ljudima u Hrvatskoj je vrlo teško jer nisu kreditno sposobni pa ih tako uglavnom i zaobilaze subvencije. Teško je i mnogim starim domaćinstvima. Većina građana Hrvatske si ne može priuštiti kupnju nekretnine i zato će država, ali i lokalne sredine vrlo brzo morati osmisliti programe kroz kvalitetne stambene politike koji će omogućiti svima stanovanje, a ne samo onima koji to mogu ostvariti kupnjom na slobodnom nekretninskom tržištu. U Hrvatskoj gotovo da ne postoje programi socijalnog stanovanja. U noviju gradnju se uglavnom preljeva onaj novac koji se već nalazi u velikim depozitima građana, a to je novac aktivne poduzetniče populacije, ali i novac mnogih građana koji su ga zaradili u turističkom priobalju”, kazao je Ranilović.

Dok je od 2015. do 2021. u Zagrebu prodan 58.441 stan, u Splitsko-dalmatinskoj županiji ta je brojka drastično manja – u sedam godina tek 14.227 prodanih stanova. Još su skromnije brojke u Ličko-senjskoj županiji, u kojoj je od 2015. do 2020. prodano samo 2505 stanova.

U VMD Grupi kažu da su najčešći kupci njihovih stanova hrvatski državljani i da ih se većina dijelom financira kreditom

“Već je duže vremena tržište nekretninama polarizirano. S jedne strane imamo glavni grad i njegova okolicu te priobalje, gdje se odvija više od 70 posto prometa u Hrvatskoj. S druge strane, većina sjeverne i središnje Hrvatske, Slavonija i Lika su bitno manjeg intenziteta trgovanja. Posebno su loši ruralni dijelovi Hrvatske. Veći gradovi, i to prije svega na sjeveru Hrvatske imaju ipak nešto povećan promet, ali u usporedbi sa Zagrebom i obalom to je bitno manji dio”, istaknuo je Ranilović.

Hrvatska narodna banka, ali i Europski odbor za sustavne rizike (ESRB) upozorili su sredinom veljače na rizik vezan uz porast cijena nekretnina. “Potaknute niskim kamatnim stopama, cijene stambenih nekretnina u Europskoj uniji porasle su 9,2 posto do rujna 2021., što je najbrži rast od neposredno prije financijske krize 2008. i znatno iznad rasta europskih plaća i bruto domaćeg proizvoda”, pisao je tada Financial Times. ESRB je pozvao Hrvatsku da poduzme mjere za suzbijanje rizika koje stvara porast cijena nekretnina. “U Hrvatskoj se u 2021. godini nastavio snažan rast stambenih kredita, kao i cijena stambenih nekretnina, koji se u trećem tromjesečju 2021. godine ubrzao na 9 posto. Cijene stambenih nekretnina se sve više odvajaju od dugoročnog trenda i makroekonomskih fundamenata, što povećava rizik njihova pada u slučaju gospodarskih poremećaja. Povećanje zaduženosti kućanstava praćeno je razmjerno blagim standardima kreditiranja, a i u ovoj godini nastavit će ga podržavati državni program subvencioniranja stambenih kredita koji u početnom razdoblju otplate manje financijski opterećuju dužnike, ali im se istekom subvencije povećava trošak otplate i ranjivost na eventualne nepovoljne šokove”, upozorili su 16. veljače iz HNB-a.

Što na ova upozorenja kaže Ranilović? Jesu li ova upozorenja opravdana i može li doći do ponavljanja scenarija iz 2008.?

“To upozorenje treba shvatiti ozbiljno i treba nastojati otkloniti nedostatke koji dodatno utječu na porast cijena nekretnina. Jasno je da ove subvencije nisu kvalitetna mjera jer uz sve ostale čimbenike dodatno dižu cijenu nekretninama, a istovremeno ne dopiru do onih kojima je to najpotrebnije. To nisu kreditno sposobni ljudi na koje se može subvencija primijeniti. Smatramo da ipak ne postoji opasnost od tržišnog sloma. Jasno se vidi da je tržište polarizirano i da postoje skupe, ali i jeftine nekretnine. Isto tako skupa, ali i ona manje skupa područja. Sadašnja situacija u potpunosti je neusporediva s 2008., kako s mogućim uzrokom krize tako i trenutnim stanjem na tržištu. Naravno da će u jednom trenutku cijena nekretninama prestati rasti i da će doći novi ciklus na tržištu. Mi očekujemo da će se to dogoditi neposredno nakon porasta kamatnih stopa”, kazao je Ranilović.

‘Stambeni fond nam je neodržavan i vrlo teško je naći kvalitetne stanove koji odgovaraju sadašnjim potrebama’, kaže Dubravko Ranilović. FOTO: Saša Zinaja/NFOTO

Svima koji žive na tržištu bitno je da se ono kreće u što manjim amplitudama, a ne da odlazi iz jedne krajnosti u drugo i svaki put uništi veliki broj gospodarskih subjekata.

“Ipak treba uzeti u obzir to da neće sve nekretnine ići u isti koš, kao što nisu niti sada. I dalje će ostati razlika između kvalitetnih nekretnina i onih drugih, kao i aktivnih područja Hrvatske i onih manje razvijenih. Da bismo mogli u budućnosti barem dijelom upravljati tržištem, bilo bi poželjno zaključiti i donijeti stambenu politiku koja bi stvarala, ili rekonstrukcijom postojećeg stambenog fonda proizvodila kvalitetan stambeni prostor. On bi onda bio namijenjen dijelu stanovništva koje si stanovanje kupnjom stana trenutno ne može priuštiti. To bi na godišnjoj razini uvijek bio ispušni ventil koji bi amortizirao skokove na tržištu, a istovremeno osigurao nekretninskoj industriji tržište, bez obzira na to u kojem se ciklusu nalazili. Sada treba biti realan u procjenama tržišta i prisjetiti se što smo naučili iz prijašnjih kriza. Toliko možemo”, poručio je Ranilović.